国企入场收购二手房！

本报记者 方超 张家振 上海报道

“在第一批参与评估的100组客户中，已经有52组确定进行置换。”近日，南京安居建设集团（以下简称“南京安居”）“以旧换新”咨询处工作人员向《中国经营报》记者表示，目前南京市关于“以旧换新”政策的咨询量很大，电话经常占线。

作为南京市“以旧换新”活动的实施主体，南京安居近期发布的数据显示，存量住房“以旧换新”公告发布以来，市民登记报名、意向认购积极踊跃。截至5月20日，微信小程序“宁换新”平台已登记意向报名客户约4150组，初审符合条件的约3430组。

据了解，自2023年以来，江苏省太仓市、苏州市相城区和安徽省宣城市等地也出台了国企收购二手房，助力“以旧换新”的政策。光大证券研报数据显示，截至5月16日，全国已有至少16座城市出台地方国企参与“以旧换新”相关政策，“从出台频次上看，‘以旧换新’模式支持政策在2024年4月份的出现频次有明显提升”。

“政府平台收购二手房，作为保障性租赁住房或其他类型保障房源，应该是大趋势。”安徽省房地产业协会副秘书长郭红兵向记者表示，“未来，一定会有更多城市加入这一行列。但由于各个地方的财政实力不同，所以地方国企最终通过收购二手房源来做保障性住房的数量也会不尽相同。”

国企入场收购二手房

在全国70余座推出“以旧换新”政策的城市中，南京市通过推动国企直接下场收购存量房，已取得显著成效。

根据南京安居5月21日对外发布的市场推进情况数据，截至5月20日，已有初审符合条件的登记约3430组，案场累计来访约2230组，缴纳新房意向认筹金的换房人515组。

将时间拨回4月27日。彼时，南京安居对外发布公告，开展存量住房“以旧换新”试点活动，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。存量住房收购价格以评估价为依据，首批试点限额2000套。

记者注意到，南京安居还明确，存量房收购主体为旗下全资公司南京置新资产管理有限公司。南京安居则是经南京市政府批准成立的大型国有全资集团公司，主要从事南京市保障性住房建设、商品房开发建设等业务。

参与“以旧换新”活动的楼盘，皆来自南京安居旗下开发项目。记者在“宁换新”平台上的“房源超市”看到，具体包括颐和铂樾府、颐和云台源筑和颐和源璟花园等13个新房项目，主要位于建邺区、秦淮区、江宁区和浦口区等区域。

相比其他省市，江苏省国企下场收购二手房尤为普遍。例如，连云港市、苏州市太仓市、南通市启东市、无锡市江阴市等地都曾发布相关政策推动国企收购二手房。其中，太仓市自2023年9月开始陆续进行两批试点后，在今年1月宣布将商品房“以旧换新”常态化。

此外，安徽省宣城市地方国企也加入了“以旧换新”活动大军。据了解，今年3月和5月，当地国企宣城市城建集团、宣城市国控集团先后发布两批次“以旧换新”报名公告，名额分别为100名、200名。

“现在‘以旧换新’活动已经不限名额，有兴趣可以来售楼部报名。”日前，宣城市城建·山水闲庭项目置业经理刘朝阳（化名）向记者介绍，参与该项目“以旧换新”活动还可额外享受5万元优惠。

“在‘以旧换新’模式中，国企入场收购二手房的热度越来越高。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向记者分析，原因在于许多业主在购买新房时面临着二手房出售不畅的问题，导致资金无法及时到位，国企入场收购二手房可以解决业主置换的资金压力，使他们能够顺利购买新房。

关荣雪进一步表示：“地方国企作为强大的购房主体，具有更多的资源和渠道，可以提供更便利的交易过程，减少业主的交易成本，降低交易风险。”华泰证券研报也分析认为，从各地实践来看，旧房收购款仅能抵扣新房价款的一部分，差价部分留有“加杠杆”余地，购房者可选择商业贷款或公积金贷款，有一定的乘数效应。

多地已有成交案例

在国企亲自入场收购存量二手房后，多地已产生成交案例。

5月21日，在南京颐和天晟府售楼处，南京安居举行首批“以旧换新”签约仪式。据悉，首批总计有52组客户确认成交，正在同步办理存量房和新房交易手续。

据南京安居相关负责人介绍，在首批完成100套房源评估后，南京安居又从评估机构库里面摇号选定了2批评估机构，同步开展200套房源的验房评估工作，预计6月上旬能够基本完成房源的现场查验。从上门时间开始，预计5—8个工作日能够出具结果，并反馈给当地市民。

“和南京市去年推出的‘换新购’活动相比，在今年的‘以旧换新’活动中，仅安居集团旗下的在售新房项目参与，并无房源楼层限制，分布在远郊区和主城核心区，包含刚需到顶豪产品。未来，参与房源可能会进一步扩大，据我们了解已有其他本土房企在研究政策落地方案。”一位长期观察南京市房地产市场的地产分析师向记者表示。

近期，市场流传出南京市多个项目或被列入第二批“以旧换新”参与名单。记者就此向“以旧换新”咨询处工作人员求证，该工作人员强调：“我们目前尚没有接到相应通知，具体以官方信息为准。”

不过，记者从南京市多个在售项目售楼部获悉，自5月22日左右开始，多个项目确已加入到“以旧换新”行列，且这些项目的股东方皆有当地国企背景，购房者参与“以旧换新”活动普遍需要缴纳20万元诚意金，但置换消费者如对旧房评估价格不满意，钱款可及时退回。

位于南京市秦淮区的秦淮金茂府一位置业经理告诉记者：“项目‘以旧换新’活动已开展1周时间，大概从5月22日就已开始。”据了解，该项目开发公司为南京茂城置业有限公司，南京市南部新城开发建设（集团）有限公司位列股东名单之中。

位于南京市江北新区的金基山川江樾一位置业经理也向记者表示：“我们有参与‘以旧换新’活动，但名额不是特别多，并且具体细则暂时还没有出来，可以先缴纳20万元诚意金挑选房源，等具体细则出来再进行下一步操作。”据悉，该项目由金基地产携手南京交通产业集团联合打造。

除南京市外，太仓市也已产生成交案例。据新华社报道，截至4月底，太仓市商品房“以旧换新”已累计成交新房235套，新房销售额约8.02亿元；置换存量房271套，收购金额约4.24亿元。

收购资金或成“拦路虎”

国企入场收购存量房，打通一二手房置换链条，正成为多地激活楼市的常规动作。

5月15日，合肥市发布楼市“新十条”，鼓励合房租赁公司（合肥市住房租赁发展股份有限公司）及其他国有企业根据需要，按照市场化原则收购有“卖旧买新”需求家庭的二手住房（安置房），用于市场化租赁住房、保障性租赁住房、丰富房票房源超市等。

“合肥市‘以旧换新’政策无疑能够激发潜在的改善性住房需求。”郭红兵告诉记者，合肥市楼市“新十条”提到的二手房收购具体细则目前还没有出台，最终效果要看国有企业收购二手房的数量，以及二手房业主报名参与情况。

尽管地方国企入场收购二手房的热度越来越高，但在采访过程中，多位行业人士对记者表示，收购资金、旧房评估价等皆是影响政策落地效果的“拦路虎”，需要地方政府出台更多实施细则加以解决。

“在确定收购规模方面，是否会和库存去化周期和保障性住房建设筹集规划相挂钩？如何确定房屋收购标准？过严会导致政策惠及的居民范围收窄，过松会导致收购房源质量较差、为后续运营带来困难。”华泰证券研报表示。

光大证券研报也分析认为，旧房收购存在一定门槛，旧房定价是否公允、新房质量是否符合换购人的预期等，这些问题都可能直接导致“以旧换新”流程中断。“因此，目前各地‘以旧换新’报名数量与实际成交数量差异巨大。”

“对于入场收购二手房的国企而言，资金压力也是一项挑战。”关荣雪向记者表示，国企入场收购二手房需要投入大量资金，需要有足够的资金实力来支持这种收购行为。

同策研究院研究总监宋红卫则向记者表示，在目前推行的“以旧换新”多种模式中，国资平台直接收购二手房的效率最高，购房者可以直接购买新房，国资平台收购的二手房可以用来作为保障房用途来配置。考虑到资金压力，可以采用发放“房票”的形式介入。

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